深圳写字楼买卖带租约过户，租户不搬走怎么办

买一栋带租约的写字楼，好处是接手就有现金流，坏处是租户是你没选过的人。深圳这边带租约过户很常见，但里面的坑，比空楼交易多得多。

先讲法律原则：买卖不破租赁。房子过户了，原租赁合同对新业主继续有效，你不能因为换了房东就把人赶走。所以过户前，必须把每一份租约都摸一遍。

要看的四样东西

第一，租约原件和期限。剩余租期多长、有没有续租选择权、租金是不是明显低于市场价。有些老租户签了十年长约、租金还停留在五年前的水平，接手就是负资产。

第二，押金。租户交给原业主的押金，过户时要一并结算清楚，通常是原业主把押金转给新业主，或者从总价里扣除。别接手了才发现押金已经被原业主花掉了，退租时你得自己掏钱。

第三，欠费。物业费、水电、空调费有没有欠缴，要让物业出书面证明。深圳有些写字楼的物业欠费能累积到几十万，交接不清最后扯皮。

第四，特殊条款。租约里有没有"优先购买权"？有的合同约定租户对房屋享有优先购买权，你绕过他直接交易，他可能主张合同无效。这个必须提前书面征询并留痕。

• 剩余租期 < 1年 → 估值要打折，预留空置成本
• 租金低于市场价 → 续租必然要涨，别按现价算回报
• 租户是关联方 → 警惕虚增租金做高卖价

租户到期不走怎么办

租约到期，租户不搬，这是最现实的问题。法律上你可以起诉要求腾退并支付占用费，但诉讼周期动辄半年到一年，期间房子空转。稳妥的做法是过户前就跟租户谈好续约或退租的时间表，写进三方确认书。

如果原业主承诺"交房时清空租户"，一定要写进合同并约定违约责任——深圳有过买家付完款才发现租户不肯搬、原业主又不管的案例，最后打官司耗一两年。宁可多花几天核实租约，也别图快签字。