深圳购房资格里“名下无房”怎么认定？已卖未过户、继承未登记算不算

查的是登记簿，不是贷款记录

深圳购房资格审核里的“名下无房”，依据是深圳市不动产登记簿的权属记载，不看征信上的按揭记录，也不看中介门店系统里的房源状态。审核以家庭为单位，成员包含购房人本人、配偶和未成年子女；成年子女单独成户，各自核算套数。窗口受理时会调取家庭成员的房屋查询记录，深户、非深户、单身人士的套数上限按当期公告执行，具体到某个楼盘还要对照该项目销售方案里写明的口径。有的人征信上有一笔已结清的房贷，就担心被算成有房；贷款记录只影响贷款成数和首付比例，不进入套数认定。反过来，房子还在名下、贷款早已还清，套数照样被占用。

查询渠道有三个：i深圳里的不动产查询、登记中心自助查档机、官方公众号的查档服务，都能打印带核验码的查询记录。名字里有生僻字、曾经改过名、身份证号升位的，提前到派出所或登记中心开具同一人证明，否则系统匹配不上，容易出现“查无此人”而不是“无房”的结果，反而拖慢审核进度。

四类容易踩坑的情形

已卖未过户。签了买卖合同、收了定金甚至收了全款，只要没在登记中心递件完成转移登记，产权人一栏还是原业主的名字，审核时就算名下有房。买方贷款没批、双方约定延后过户、房子还有抵押没注销，这段时间名额就是被占用的。要腾出名额只有两条路：催对方尽快递件，或者等过户完成、重新打印查询记录再提交申请。口头承诺和纸质合同都不改变登记簿的状态。

继承未登记。继承从被继承人死亡时生效，但登记簿不会自动更新。实操中窗口以登记簿为准，房产仍挂在被继承人名下，同时也可能被计入继承人的家庭住房情况。稳妥做法是先办理继承登记，把产权落到自己名下，再决定自住还是出售；时间来不及的，提供继承公证书、死亡证明和书面情况说明，由窗口按当期公告口径判断，不要自行认定“法律上已经是我的”。

离婚析产、法院判决未过户。协议或判决书写明房子归对方，但没去登记中心办理转移，登记簿上仍是两个人的名字，各自再买房都可能被算作有房。这类情形要带离婚证、协议书或判决书及生效证明到窗口说明，能否按无房认定，按当期公告和窗口口径处理。

曾用名与证件不一致。早年用一代身份证、军官证、护照登记的房子，换证后号码对不上，查询时可能漏掉。带齐历次证件、户籍证明去登记中心做信息关联，再出查询结果，比在受理窗口临时解释有效得多。

• 小产权房、农民房、军产房没有不动产登记，通常不进入登记簿统计，但村股份公司的历史登记可能被项目方另行核查。
• 已网签未办证的新房，一般以网签备案记录判断，别以为没拿证就不算套数。
• 安居房、人才房、单位福利房带政策属性，取得完全产权前转让受限，是否计入套数按项目销售方案。

材料准备上，资格申请通常要提交身份证、户口簿、婚姻状况证明、家庭成员关系证明和房屋查询记录。婚姻状况这一栏最容易出问题：离异的要提供离婚证和离婚协议，协议里没写清房产归属的，窗口会要求补充材料；丧偶的要提供死亡证明；再婚家庭要把前段婚姻未成年子女的抚养关系说明白，计入还是不计入家庭，直接影响套数结果。材料不齐一般不是“先受理后补”，多数窗口一次性告知，重新预约又要等号，赶上开盘节点就很被动。

资格审核、网签备案、过户递件是三个不同时点，每个时点都可能重新核验。有人审核通过后卖掉旧房，过户时系统更新出现差异被卡；也有人审核时旧房还在名下被拒，等过户完成重新申请就通过了。把家庭成员的房屋查询记录在这三个节点前各打一次，留存截图和纸质件，比对差异，比事后解释省事得多。