深圳带租约的写字楼怎么买，租约和租金收入要注意什么

在深圳买写字楼做投资，很多标的都是"带租约出售"，也就是接盘的时候房子里已经有租客了。这种标的买好了能立刻产生现金流，买砸了则可能接手一堆麻烦。核心就一件事：把租约摊开看清楚。

先看租约还剩多久

带租约出售最大的变量是剩余租期。如果租约只剩半年，你接手后马上要面临重新招商的空置期，那所谓"稳定现金流"就是幌子。深圳写字楼正常招租周期在1到3个月，加上装修免租，实际空置可能接近半年。反过来，如果租约还有3年以上、租客又是经营稳定的公司，那这份资产的估值就该往上提。

还要看租金水平跟市场比是高是低。有些业主为了卖相好看，临时把租金定得虚高，你接手后第二年续约肯定要往下调。计算回报率时，一定要用"市场可实现的租金"，而不是"当前合同上的租金"。

• 剩余租期 < 1年 → 估值打折扣，预留空置成本
• 租金高于市场价 → 续约必然下调，别按现价算回报
• 租客是关联方 → 警惕虚增租金做高卖价

押金、保证金怎么交接

租客交给原业主的押金，过户时要一起转过来。这笔钱通常相当于1到3个月租金，深圳写字楼一般是押二付一或押三付一。交接时要三方（原业主、新业主、租客）签一份租约变更确认书，明确押金金额、已交付情况、后续租金打给谁、发票由谁开。

发票这一点特别容易被忽略。深圳的写字楼租客，很多是公司，看重能不能开增值税专用发票。如果原业主是个人，开不了专票，接手后租客可能会因此要求降租甚至退租；如果原业主是公司，要看清楚开票主体是否需要一并变更。

最后说买卖合同的处理方式。带租约的写字楼，过户后新业主要承继原租约，这叫"买卖不破租赁"。如果原业主承诺"交房时清空租客"，一定要写进合同并约定违约责任——深圳有过买家付完款才发现租客不肯搬、原业主又不管的案例，最后打官司耗一两年。宁可多花几天核实租约，也别图快签字。