深圳买二手写字楼要查哪些资料，产权、租约和抵押怎么看

二手写字楼的买卖，比二手住宅复杂得多。住宅的产权基本就是一张证，写字楼背后可能牵扯公司股权、多个抵押、在租租约、甚至历史遗留的规划用途问题。深圳市场上流通的二手写字楼里，有相当一部分是公司名下物业，尽调做不细，买完才发现租约还有五年、租金远低于市场价，或者房子被查封过。

产权核查的四个必查项

第一是权属证书与登记信息。要拿到不动产登记查询结果，重点看权利人、坐落、面积、用途、使用期限、以及是否有异议登记。写字楼的用途一般登记为"办公"或"商业"，如果查出来是"厂房"改的办公，后续消防验收、工商注册都可能出问题。

第二是抵押。写字楼的抵押金额往往很大，而且可能不止一家银行。买方要确认卖方能在过户前解押——通常通过资金监管加同日解押的方式操作，或者由卖方先自筹资金解押。最怕的是卖方用买家的首付款去解押，结果钱付了、押没解，或者被别的债权人轮候查封。

第三是查封与诉讼。让卖方提供近期的企业信用信息、涉诉记录（如果是公司持有），并在签约前做一次不动产登记查询确认无查封。这个查询最好在签约当天或前一天做，因为查封随时可能发生。

第四是土地性质与剩余年限。写字楼的土地使用年限通常是40年或50年，从土地出让之日算起，不是从交房算起。一套2010年交房的楼，土地可能是2005年拿的，现在只剩二十几年。剩余年限短，银行贷款年限和评估价都会打折扣。

租约是隐形的大坑

"买卖不破租赁"是硬规定，房子过户了，原有租约照样有效，新业主必须继续履行。所以必须看全部在租合同：租期还剩多久、租金多少、押金多少、有没有免租期、有没有优先购买权条款、有没有约定"业主出售需提前三个月通知"。有些老租约签了十年，租金只有市场价的六成，这套房子买下来，十年内都收不到市场租金。

如果原业主和租户有"租金一次性收清"的情况，那更要注意，买方接手后剩余租期是收不到钱的。要求卖方提供租金收付记录和银行流水，核实到账情况。

公司名下的物业还要看股权

如果卖方是公司、且这套物业是公司的主要资产，那么还要考虑交易方式：是买产权，还是买股权。买股权看起来省税，但要把公司的历史债权债务一起接过来，尽调范围扩大到全部财务报表、税务申报、社保缴纳、对外担保。有过案例是买完股权才发现公司有笔两百万的欠税，最后买家自己承担了。

实操建议：产权交易优先，除非对方明确要求且价格上有明显让利，否则不要碰股权交易。真要做股权交易，请会计师事务所做审计，请律师做法律尽调，费用占总价的比例很小，但能避开的坑很大。