深圳写字楼买卖过户要交多少税，卖方不开票怎么办

写字楼过户的税费，是全流程里最容易被低估的一块。一套一千万的写字楼，买卖双方的税费加起来可能到一百五十万到两百万，占成交价的百分之十五到二十。更麻烦的是，这些税费的计算方式比住宅复杂，而且和卖方能不能提供原始票据直接相关。

买方要交的

主要是契税，税率3%，按成交价或评估价（取高者）计征。印花税万分之五，买卖双方各半。登记费、交易手续费按件收，金额不大。如果买方是公司，还要考虑后续的房产税，这个不在过户环节收，但要在持有成本里算进去。

卖方要交的

增值税及附加：一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税，按差额的5%征收；2016年5月1日之后取得的，按9%一般计税（可抵扣进项）。小规模纳税人和个人，多数按差额5%简易计税。附加税费按增值税额的12%左右计。

土地增值税是最大的一块。计算方式是：增值额=转让收入-扣除项目金额；扣除项目包括取得土地的成本、开发成本、开发费用、与转让有关的税金，以及按成本加计20%的扣除（仅限房地产开发企业新建房）。增值率不超过50%的，税率30%；50%到100%的，40%；100%到200%的，50%；超过200%的，60%。而且采用速算扣除，实际税负往往高过想象。一套五年前两百万买入、现在一千万卖出的写字楼，土地增值税可能到两三百万。

企业所得税：公司卖方按25%（符合小微企业条件的按优惠税率）就转让所得缴税。个人所得税：个人卖方按"财产转让所得"20%计征，实操中很多地方可以申请核定征收，深圳的核定征收政策近年收紧，需要看具体辖区和物业类型。

卖方不开票会怎样

这是实操中最常见的问题。卖方说"我当年买的时候没要发票"或者"票据丢了"，导致土地增值税没法按实际成本扣除，只能按核定征收或者按最低扣除标准算，税负一下子翻倍。这种时候卖方往往要求"税费各付，我只收净价"，把税负转给买方。

买方要算清楚：如果卖方不开票，你实际承担的总价是多少。有一种处理方式是双方在合同里约定"卖方承担全部税费，买方只支付约定价款"，同时约定"税费由卖方自行申报缴纳，买方仅配合提供资料"。这样至少把申报责任划清了，不至于买方被税务局追缴。

但要注意，不动产交易中，买方是法定的纳税义务人之一（契税），卖方欠的税不能完全甩给卖方不管——过户环节税务部门会核对完税凭证，卖方不缴，过户办不下来。所以现实的方案是：签合同时就把税费测算表做出来，双方按测算结果谈一个含税总价，把不确定性提前锁定。

建议在签约前请税务师做一份税费测算，费用几千块，能避免几十万的误判。尤其是土地增值税，不同取得方式、不同票据情况，结果差得很远。