深圳二手房交易中卖方突然涨价不卖了，定金和违约金能拿多少

谈好价、签了居间合同、交了定金，卖方突然说"有人出更高价，我不卖了"。深圳楼市回暖的时候，这种事每年都有几起。买方这时候能拿回什么，取决于合同里怎么写、钱交到哪一步。

先分清两个概念：定金和违约金。定金适用"定金罚则"——收定金的一方违约，要双倍返还。比如你交了20万定金，卖方反悔，得还你40万。违约金则是合同里约定的违约赔偿，比例通常是总价的5%到20%。两者一般不能同时主张，只能选其一，选高的那个。

合同走到哪一步很关键

只签了居间合同、交了定金，还没网签：卖方违约，你能拿双倍定金，或者按合同约定主张违约金。已经网签了：卖方违约的成本更高，因为网签后房子被锁定，他没法卖给别人，通常只能赔钱解约，这时候违约金条款的威力就出来了。

如果已经过户了，那就不叫违约，叫无法履行，只能走诉讼要求继续履行或者赔偿实际损失。深圳法院对"一房二卖"的卖方判得比较重，除了违约金还可能支持差价损失。

• 双倍定金 → 定金金额有限，通常十几万到几十万
• 违约金 → 按总价比例，可能高达几十上百万
• 实际损失 → 房价上涨的差价，需要举证

怎么把损失落到实处

第一，定金转账要留痕，备注"购房定金"，别给现金。现金交付事后很难证明。第二，合同里把违约金比例写高一点，10%是常见水平，写低了卖方赔起来不心疼。第三，微信聊天记录、通话录音都留着，卖方说"我涨价了"那句话，就是最好的证据。

还有一条现实建议：真遇到这事，先算账再决定打不打官司。诉讼周期一年起，律师费几万块，如果违约金只有十几万，可能不划算。能谈就谈，谈到一个双方都能接受的赔偿数，比硬打官司省心。谈不拢再起诉，别一上来就撕破脸，房子还在人家手里，程序上你并不占绝对优势。