深圳继承或受赠的房子再出售，税费和普通买卖差在哪

父母留下的房子、亲戚赠与的房子，拿到手的时候几乎没花什么钱，但卖的时候税费算法跟普通买卖不一样，差距可能几十万。这一点很多人是到过户窗口才知道的，那时候价格已经谈定了。

继承来的房子：取得环节基本免税

法定继承房产，不征契税，也不征个人所得税。办理继承过户时，主要成本是公证费（或者法院判决的诉讼费）和登记费。这一步确实省钱，一套500万的房子，可能几千块就办完了。

但再出售时，关键看是否"满五唯一"。这里有个容易搞错的点：购房时间可以从被继承人（原业主）取得房产的时间起算。也就是说，父母2005年买的房，2026年继承过来再卖，可以按满五年计算，这一点很多人不知道，白白多交了增值税。

"唯一"则看继承人家庭名下在深圳的住房套数。满五唯一，免征个税；满五不唯一，按差额20%或者核定征收（深圳多为核定，按成交价的一定比例，具体以税务口径为准）。

受赠的房子：看是不是直系亲属

直系亲属之间赠与（父母子女、配偶、祖父母孙子女等），免征个人所得税，契税按3%征收（部分情形有优惠）。非直系亲属赠与，税务上视同买卖，要按公允价值计税，成本高得多。

再出售时的坑在这里：受赠房产再转让，如果不能提供原值凭证，个税可能按差额20%征收，而"原值"的认定在赠与情形下容易产生争议——是按赠与人当初买入价，还是按赠与时的评估价？各地口径不同，深圳实际操作中要求提供完整链条的凭证。

一张对照表说清差别

• 继承取得：契税免、个税免；再卖时按原业主购房时间算满五，凭证齐全就能省增值税。
• 直系赠与取得：契税3%、个税免；再卖时购房时间一般按赠与过户时间算，容易变成"不满五"。
• 非直系赠与取得：视同买卖，契税、增值税、个税都可能要交；再卖时原值认定最麻烦。

实操建议

继承的房子，先调档拿到原房产证和原购房发票，证明原始取得时间，这直接决定能不能算"满五"。赠与的房子，赠与合同、评估报告、契税完税凭证全部留好，缺一样后面都说不清。

出售前先去税务窗口做一次税费测算，拿到书面结果再定价，别按普通二手房的经验估。还有一点：如果继承人有多个，出售前要先办完继承登记、明确份额，否则签了合同也过不了户。这一类交易的时间成本，通常比普通买卖多一到两个月，买方如果有贷款期限要求，要提前沟通。

多个继承人的情况更复杂。父母一方去世，房产先要分出配偶的那一半，剩下的一半再由配偶和子女共同继承。也就是说，五个继承人可能各自只占十分之一。出售时必须所有共有人签字，有一个人在国外、或者联系不上，交易就卡住。提前做继承公证、明确份额，是唯一稳妥的办法。

时间成本要和买方的贷款衔接。继承公证通常两到四周，登记过户一到两周，再加上买方贷款的审批和放款，整个周期容易超过三个月。买方如果用的是有期限的贷款批复，很可能到期要重新申请。签约时把这条写进合同：因继承手续导致的时间延长，双方互不追究违约责任。

继承公证的费用，各地按房产评估价的一定比例收取，几百万的房子通常几千到一万多。这笔钱比起税费是小数目，但没做公证就过不了户，属于绕不开的前置成本，做预算时记得留出来。