深圳单位福利房、微利房上市交易要补哪些手续和价款

先分清产权性质

深圳早期单位为职工建设的福利房、微利房，产权形态比普通商品房复杂。按当年的购房价格，分为准成本价、全成本价、微利价几类，权证上有“绿本”“棕本”的区分，绿本通常标注“不得上市交易”或“限制转让”。能不能上市、要补多少，先看权证附记栏和当年的购房合同，而不是听老同事口口相传。有的房子早就按房改政策补过地价、换成了红本，那就可以直接按二手房交易；仍是绿本的，必须先完成“绿转红”。

判断依据还包括土地性质。早期福利房多建在行政划拨或协议出让的土地上，上市时需要补缴地价；建在出让土地上的，补缴标准又不一样。同一栋楼里，不同批次职工拿到的合同条款可能不同，邻居能直接卖，不代表你的也能。

手续与价款的办理顺序

第一步是向原产权单位提出申请。单位存续的，由单位出具同意上市交易的证明、营业执照或事业单位法人证书复印件；单位已改制、合并、注销的，找承接其权利义务的主管单位或资产经营公司，实在找不到的，向区住建部门咨询替代材料。第二步是权属核查，登记中心调取原始登记档案，确认产权人、面积、土地性质、限制状态。第三步是价款核定，由规划自然资源部门按当期基准地价和评估规则计算应补地价，出具缴款通知。

补缴价款通常由两部分构成：一是土地出让金或地价差，按房屋所在级别、用途、建筑面积计算；二是政策性增值收益，按上市交易价格与原购房价格差额的一定比例收取。两项的比例和计算基数按当期公告执行，窗口会给一张明细单，缴款前逐项核对面积、单价、系数，面积写错一位，金额差几万元。

• 缴款一般到指定银行或非税收入账户，凭缴款书办理权证变更，不要把钱打给中介或个人账户。
• 换发红本后，权证附记会注明“商品房”，此时才具备正常转让、抵押的条件。
• 夫妻共有的，补缴申请需双方签字；一方去世未办继承的，先办继承登记。

价款的构成值得拆开看。地价部分按房屋所在土地级别、建筑面积、用途系数计算，同一小区不同楼栋可能因为竣工年份、容积率不同而落在不同级别；增值收益部分按转让价与原购价的差额乘以比例，转让价通常取评估价而非合同价，想通过做低合同价少缴，基本行不通。窗口给的缴款通知单上会列明计算过程，拿到后逐项核对，尤其注意面积是按套内还是按建筑面积、是否包含公摊。

常见退件原因集中在三处：单位出具的证明没有盖公章或没有法定代表人签字；产权证附记栏的限制信息与档案不一致，需要先做更正登记；申请主体与登记权利人不一致，比如老人去世后子女直接来办，缺少继承材料。每一种都要重新预约，拖上一个月很常见。提前把档案调出来看一眼，能省掉大部分来回。

交易环节的税费也要一并算。补价换证后，卖方再转让时，增值税按取得时间判断是否满两年，个人所得税按差额或核定征收，契税由买方承担。有的卖方以为补价的钱可以抵扣税费，实际不能直接抵，只能在计算差额时作为原值的一部分，凭缴款书扣除。签买卖合同前把这几项列成清单，比过户当天再争论谁出钱现实。

时间安排上要留足余量。单位出证明、档案调取、价款核定、缴款、换证，任何一环卡住都会拖上一两个月。打算卖房的，先跟买方说明产权现状，把“补价由谁承担”写进合同——市场上常见做法是卖方负责补价、买方承担税费，也有从房款中直接扣缴的，写清楚才能避免过户当天扯皮。买方如果要按揭，银行看到绿本会直接拒贷，必须等红本下来再走贷款流程，这一点在签合同前就要讲明白。