深圳写字楼物业管理费谁出、包含哪些服务，超过市场价怎么办

看写字楼的时候，销售通常重点讲租金单价和免租期，管理费被一带而过。等到签合同才发现，管理费每平每月二十几块，一套四百平的办公室，光管理费一个月就八千到一万，一年十万出头，和租金比起来不算小数。而且管理费是按建筑面积收的，得房率越低的楼，实际使用面积摊到的管理费单价越高。

管理费一般包什么

深圳甲级写字楼的管理费，多数在每平米每月18到30元之间，南山科技园一带偏高，宝安、龙华的新楼在12到20元。这笔钱通常包含：公共区域保洁、保安值守、电梯运行、公共照明、大堂空调、消防设施维护、绿植养护、日常维修。不包含的是：办公区内的电费、独立空调的电费或冷量费、加班时段的空调费、停车费、以及大修和设备更新。

最容易踩坑的是中央空调。很多写字楼按冷量计费，另收一笔"空调使用费"，每平米每月再加5到10元；还有按小时收的，晚上加班开空调要提前申请，一小时几十块。谈租金的时候一定要问清楚：空调是含在管理费里还是另计，加时怎么收费，周末开不开。

管理费能不能谈

能，但空间有限。管理费是物业公司收的，通常比租金刚性，不过在空置率高的楼里，业主为了成交会自己补贴一部分——形式上可能是"前两年管理费由业主承担"或者"管理费按15元/平结算，差额业主补"。这种情况一定要写进合同，而且要写清楚补贴期限、到期后的标准、以及由谁向物业结算，别只写一句"管理费另议"。

还有一个谈判筹码是租期和面积。签三年、租整层，物业和业主都愿意让一点；签一年、租两百平，基本没得谈。如果你是几个小团队合租一层，可以让其中一家出面签整层再分租，但要注意合同里有没有禁止转租分租的条款。

觉得管理费过高怎么办

先看合同里有没有约定管理费的调整机制。规范的合同会写"管理费每两年调整一次，调整幅度不超过上一年度深圳市CPI涨幅"或"不超过10%"。如果只写"甲方有权根据实际运营成本调整"，这就是个开口条款，续租时可能被大幅上调。

如果已经签了，觉得服务配不上收费，可以走两条路：一是收集证据，比如保洁不到位、电梯常年故障、安保形同虚设，向业主和物业书面提出整改要求，多次不改可以主张按比例减免；二是联合其他租户，深圳不少写字楼有租户委员会或者业主方的"客户服务会"，集体反映比单打独斗有效。直接拒交管理费风险很大，合同里通常有滞纳金和停水停电（对商办物业）的约定。

续租谈价时，把管理费、空调费、停车费、加时费一起打包谈，往往比只盯着租金单价更实际。有的楼租金便宜五块，管理费贵八块，算下来反而更贵。