深圳写字楼计租面积怎么算？建筑面积、使用率和公摊的差别

深圳写字楼报价常写成“元/平米/月”，但这里的平米到底是建筑面积、计租面积还是套内面积，差别很大。同样标价120元，计租口径不同，实际每月支出可能差两三成，一年下来就是几十万。

三个面积别混着用

建筑面积是产权证或测绘报告上记载的面积，包含公摊；套内面积是真正能摆工位的空间；使用率是套内面积除以建筑面积。甲级写字楼的使用率常见在六成到七成多，老楼、塔楼、异形楼层、核心筒偏大的项目可能更低。计租面积是合同里用来算租金的面积，有的按建筑面积，有的按套内面积加一定比例公摊，必须让招商在合同里写清楚计算方式。

举个常见的对比：两栋楼都报120元，A栋建筑面积1000平米、使用率70%，B栋按套内700平米计租、单价135元。表面看B栋贵，实际A栋每月12万、B栋9.45万，B栋反而便宜。只看单价判断贵贱，很容易被口径绕进去。

得房率和公摊构成

看房时别只问“这一层多少平米”，要问得房率、公摊包含哪些部分、设备层和避难层是否分摊。走廊、电梯厅、公共卫生间、空调机房、消防通道都算公摊，不同楼栋、不同产权分割方式，口径可以差很多。有的业主把整层拆成几个单元出租，公摊按单元再摊一次，实际使用率会更低。

• 租金基数：合同写明的计租面积
• 物业费基数：多数按建筑面积收取
• 空调费：按面积计或按用量计，加时另收费
• 车位：按月租或按个数，通常不包含在租金里

租金按计租面积、物业费按建筑面积，两个基数不同，做预算时要分开算再相加。有的项目物业费还分公共能耗和专项服务，空调超时使用按小时计费，加班多的团队这笔钱不小。

空调、层高和柱距也是成本

深圳夏天长，空调费在写字楼支出里占比很高。中央空调通常按面积分摊基础费，超出供冷时段另收加时费，按小时或按面积计；独立空调电费单列。问清楚工作日供冷时间、周末是否供冷、加时怎么申请、费用多少，一个经常加班的团队，这笔钱可能比租金涨幅还大。

层高和柱距决定工位能摆多密。层高低于三米六、柱距小的楼层，实际可用工位比图纸少，人均面积上去了，等于变相涨价。看房时带一张自己公司的工位排布表，现场比一下能放多少排、多少列，比听招商说“能坐八十人”靠谱。

签约前自己做一次实测

带卷尺量主要使用区域的长宽，和图纸、产权证附图上标注的尺寸对照；让招商出具面积测绘表，注明计租面积怎么来的、公摊系数多少。装修免租期、租金递增、退租恢复原状这些条款，按哪个面积计算也要写明。合同里加一条：交付后实测面积与合同面积差异超过约定比例（比如3%）的，租金相应调整或允许解约。

交接时拍视频记录现状，把实际可用面积、柱距、层高、承重一并记下。以后转租或者分租，这些数据都用得上。

转租、分租时面积怎么算

整层租下来再分租给别人的，合同里要约定分租是否允许、分租面积按什么口径、公共区域怎么摊。有的业主禁止分租，有的要求分租合同报备。分租时如果按套内面积报价，公共走廊、会议室、前台这些共享空间的成本要摊进去，否则算下来是亏的。

工位出租更要注意：一个工位对应的建筑面积可能是五六平米，也可能十几平米，报价按工位算还是按面积算，差别很大。带服务的联合办公还会另收会议室时长、打印费、前台服务费，签约前把这些单价列出来，按团队实际用量估一遍。

别只盯着单价

使用率低、公摊大、空调加时费高、车位紧张的大楼，综合成本可能比报价贵的楼更高。把租金、物业费、空调费、车位费、公摊水电按同一面积口径折算成“每月全成本”，再横向比较。员工通勤、电梯等待时间、周边配套这些软成本，也该折进去看，毕竟写字楼是拿来办公的，不是拿来比单价的。

谈价时可以直接问：能不能按套内面积计价、免租期给几个月、递增能不能压到第三年再启动。招商的报价通常有空间，尤其是空置率高的楼，把口径谈清楚再谈数字，比一开始就砍单价有效。