深圳写字楼租金按元/平米/天报价，换算成月租和全成本要怎么算

第一次在深圳看写字楼的人，常被一句三块五弄懵。以为是每平米每月三块五，算下来两百平只要七百块，比住宅还便宜。实际上中介说的是每平米每天三点五元，一个月就是两万一千元，差了三十倍。报价口径不统一，是写字楼租赁里最常见的坑之一。

换算本身不复杂：月租金等于日单价乘以建筑面积乘以三十，有的按三十点四或当月实际天数，年租金按三百六十五天算。三点五元每天、两百平，月租两万一千，年租二十五万五千五百。谈合同时要确认按三十天还是按自然月，一年下来差几千块。

深圳各区的大致行情

福田CBD甲级写字楼，月租大致一百八到三百五十元每平，折合每天六到十二元；车公庙、梅林一带老一些的楼，一百二到两百元；南山科技园一百五到两百五；后海总部基地两百到三百；前海一百二到两百二，前海不少楼有租金补贴，实际成本还能再降；宝安中心八十到一百五；龙华民治、龙华中心六十到一百二；罗湖蔡屋围、笋岗一百到一百八。

这些是挂牌价，成交价普遍能谈下来五个点到十五个点，空置率高的楼议价空间更大。业主更在意的是租户能不能稳定付租，资质好的公司拿到的条件通常比小团队好。同一栋楼里，高层朝南和低层朝北的价差也能到一成。

全成本要另算一遍

写字楼租金一般不包含物业费。福田、南山的甲级楼物业费每平每月二十到三十五元，乙级楼十到二十元。中央空调有的按流量计费，有的包干，加班空调另收，一小时几百元很常见。停车位月卡八百到两千元不等，员工多的公司这笔开销不小。

还有税。业主报的价可能是不含税价，要开增值税专用发票得加点，一般五到九个点，具体看业主是一般纳税人还是小规模。免租期通常给一到三个月，装修期另算，谈得好能多拿一个月。押金一般是押二付一或押三付一，退租时能不能全退，要看合同里对恢复原状的约定。

举个例子：福田某栋楼报价每天三点二元，两百平，物业费每平每月二十八元，空调按流量，停车两位。表面月租一万九千二，加上物业五千六、空调估算两千、停车一千六，实际每月两万八千四，折合每天四点七元。拿这个数去和隔壁楼比较，才有意义。

• 问清报价是含税还是不含税，专票加点几个
• 确认物业费标准、空调计费方式和加班空调价格
• 确认计租面积是建筑面积还是实用面积，得房率多少
• 把免租期、递增比例、押金月数写进意向书
• 停车位数量、月卡价格、访客停车规则提前问

免租期的价值常被低估。一个月免租，按两万月租算就是两万，相当于每平每月便宜一百元。但免租期通常从交房日起算，装修没做完也照样消耗，谈的时候要问清起算点和是否随租期顺延。有的业主给三个月免租，却把租金递增提前，算总账未必划算。

递增条款也要折现比较。每年递增百分之五，三年后的租金比首年高百分之十五；每两年递增百分之八，第三年才开始涨。把整个租期的总租金加总再除以月数，得到的平均租金才是可比的数字，只看首年报价容易被低开高走套住。

还有押金和违约金。押三付一意味着签约时要拿出四个月租金，两万月租就是八万现金。提前解约的违约金常见一到三个月租金，谈的时候可以争取按剩余租期递减，别签死固定金额。

得房率也影响实际成本。同样报价，得房率百分之七十和百分之八十，实际可用面积差一成多。带家具出租和毛坯出租又是两笔账，前者省装修但租金高，后者要自己投装修，按五年摊销算进月成本。科技园不少初创公司选带家具的小面积单元，就是为了省掉一次性投入。

更简单的办法是：让中介按租金加物业加空调加停车加税列一张全成本表，统一折算成每平米每月，再横向比三到五栋楼。只看日单价做决定，很容易被低报价引进一栋物业费高、空调贵、得房率低的老楼。签约前再去现场看一次早晚高峰的电梯和车位，参数之外的东西，往往才是员工每天真实感受到的。