深圳写字楼租赁中介费谁出？一般收几个月租金

找写字楼和找住宅是两套规矩。住宅租赁中介费常由租客承担，写字楼反过来的情况更多：业主付佣，租客免费。但这条不是铁律，遇上二房东、联合办公、业主直租，账单会落到谁头上就不一定了。

市场惯例

深圳写字楼租赁的通行做法，是业主向代理支付一个月租金作为佣金，租金按不含税月租金算。面积大、租期长的项目，代理会争取到1.5个月甚至2个月，或者按首年租金的5%到8%折算。租客一方通常不付钱，代理带看、比价、谈条件，成本由业主的招商预算覆盖。

租客要付钱的情形有几种：业主直租、不通过代理，你自己找上门，那没有佣金问题；二房东转租，二房东往往要求租客承担半个月到一个月租金；联合办公和共享办公按工位计价，没有传统意义的佣金，但押金和预付款规则不同。

还有一种“双佣”：业主付一半、租客付一半，各半个月租金。这种情况多出现在业主强势、房源稀缺的楼层，或者租客要求的服务超出常规（比如代办工商地址、协助消防报建）。

一笔具体的账

1000平方米、200元每平方米每月，月租金20万，一年240万，三年720万。按一个月租金计佣，佣金20万，占三年租金总额的2.8%。这个比例听起来不低，但摊到每年不到1%，比租客自己花两个月找楼的人力成本便宜。

签佣金条款要注意的

• 支付节点写清楚：签约付、进场付、还是分期付。业主爽约时，已付佣金能不能退，要有约定。
• 含税不含税要写明。20万含税和不含税，差6个点的增值税，一万多块。
• “跳单”条款对双方都有效。租客绕过代理直接跟业主签，代理有权追佣；反过来，代理带看的房源重复报价，租客也可以换人。
• 带看确认单要签。上面写清楚看的是哪间、哪天、什么价格，后面扯皮全靠这张纸。

实操上，同时找两三家代理是正常的，但别把同一栋楼委托给五家，报价会乱，业主也会觉得你不诚心。更好的做法是：一家负责福田，一家负责南山，各自出三套方案，你拿着方案横向比。

再提醒一句，佣金高低不代表房源好坏。有的代理报低佣金，把租金抬高，钱还是租客出。谈的时候盯住“到手总成本”——租金加物业费加空调费加佣金，四年摊下来，才是真正要付的数。

联合办公的计价方式

共享办公按工位报价，深圳福田、南山的服务式办公，一个工位每月一千五到四千，含水电、网络、前台、会议室额度，押金通常一到两个月。看上去比传统租赁贵，但把装修、家具、网络、保洁摊进去，十人以下团队算下来未必亏。缺点是地址注册名额有限、隔音差、扩租不灵活，团队超过二十人就不合适了。

联合办公的合同主体是运营方，不是业主。运营方跑路，押金和预付款很难追。选品牌运营的、按月付而不是按年付，风险小很多。

佣金谈判的时机

佣金在带看之前谈最有效。带看之后再压价，代理已经没有退路，只能在别的地方找补。可以这样问：“这个盘业主给几个月佣金？如果我签三年，你能让出多少？”代理的返点空间通常在他自己那一半里，愿意让的人会直接说。

另外，别同时让多家代理去谈同一间房。业主看到三份报价，会认为房源抢手，价格反而往上走。正确做法是选定一家主谈，其他家只做备选方案，谈成之后按约定付佣，行业里口碑比省几万块重要。

费用清单最好在签约前拉一张纸：月租金、物业费单价、空调费、车位月卡、押金、免租期、佣金承担方，七八行写完，双方签字。写字楼租四五年，中间换一次物业经理，当年口头说的“送两个月免租”就没人认了。