深圳写字楼看房要问哪些参数？得房率、层高、电容、空调一项都别漏

深圳写字楼的租金报价，几乎都按建筑面积算，但真正能摆工位的面积，要乘一个得房率。甲级写字楼得房率普遍在百分之六十五到七十二，乙级七成到七成八，产业园区的研发楼能到八成以上。同一栋楼里，高区低区、有无中空大堂、核心筒大小，得房率也会差三到五个点。

举个直接的例子：报价每平方米每月一百元，租五百平方米，得房率六成五，实际可用三百二十五平方米，折算套内单价一百五十四元。隔壁一栋报价一百一十元，得房率七成八，套内单价一百四十一元，谁贵谁便宜跟表面数字是反的。谈租金之前先要一张平面图和面积测绘表，问清楚"这个面积是建筑面积还是套内面积"。

硬件参数决定你能不能正常办公

净高。销售说的层高四点二米，指的是楼板到楼板，吊顶、消防管、空调风管占掉一大截，实际净高常见二点六到二点九米。低于二点六米，做隔断以后会很压抑，消防喷淋还得下移。直接问"梁下净高多少"，让对方写在意向书里。

楼板承重。普通办公两百到三百公斤每平方米，放档案密集柜、实验室设备、服务器机柜的，要五百公斤以上，普通写字楼得做加固，加固费谁出要提前谈。加固不是小事，涉及结构验算，物业和原设计单位都要签字。

电容。八十到一百瓦每平方米是常见配置，做直播、IT机房、设计渲染的，一百五十瓦起步。问清楚"现有容量多少、能不能增容、增容费谁承担"，深圳增容一般是每千伏安两百到五百元，还要排供电局的工期，快则一个月，慢则三个月。

空调形式。中央空调看供冷时段，通常早八点到晚六点半，加班空调按层或者按面积收费，每小时两百到四百元；VRV独立控制，电费自付，灵活但外机位有限。周末是否供冷、节假日怎么计费，都要写进合同附件，口头承诺不算数。

• 电梯：客梯数量和单梯服务面积，早高峰等几分钟，货梯门宽能不能进设备，搬家具要不要另外申请。
• 停车：车位比、月卡价格，福田CBD月卡一千二到两千元，南山科技园八百到一千三百元，访客临停一小时十到二十元。
• 网络：电信、联通、移动是否都能进，还是物业指定一家，独家接入往往贵三成，带宽还上不去。
• 物业费：二十到三十五元每平方米每月，问清楚含不含空调能耗费、公共水电分摊、垃圾清运费。
• 用途与产权：能不能注册公司、产权年限还剩多少、是否已被抵押、是否有查封。

把这些参数列成一张表，让三四个房源并排填，谁在报价里藏了成本一眼就能看出来。深圳写字楼空置率这两年一直在两成上下，前海、福田的部分楼宇更高，议价空间是有的，前提是你知道自己在比什么。

片区的租金梯度也值得先摸一遍：福田CBD甲级每平方米每月一百八到二百八，车公庙一百二到一百八，南山科技园一百二到二百，前海一百八到三百，宝安中心九十到一百五，龙岗中心城五十到九十。同一个预算，在福田只能拿两百平方米，在龙岗能拿五百平方米，通勤和招聘的账要一起算。

免租期和递增条款也要在第一次看房时就问。市场行情下，三百平方米以上、租期三年起的房源，免租期一般能给一到三个月，递增每年百分之三到五。把装修期、报建期、搬家期都算进免租期，等于直接省下几个月租金。