深圳二手房交易中业主反价不卖了，定金和违约金能拿多少

深圳二手房市场一有风吹草动，"业主反价"就会集中出现。昨天谈好五百万，今天有人出五百二十万，业主一个电话说不卖了，买家手里的定金合同成了废纸。遇到这种情况，先别慌，也别急着签解约协议，法律上你手里的筹码比你想象的多。

先分清你签的是哪份文件

常见的有三种：诚意金收据、定金合同（或居间合同里含定金条款）、正式买卖合同。三种的法律效果完全不同。

诚意金只是意向，没有担保效力，业主反悔，退钱就行，最多按约定赔一点。定金适用定金罚则：收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。所以如果业主收了二十万定金又反悔，你可以主张返还四十万。

如果已经签了正式买卖合同（深圳一般是网签版《深圳市二手房买卖合同》），那就不只是定金的问题，可以主张继续履行或者赔偿损失。合同里的违约金条款通常写"违约方按成交价的20%支付违约金"或者"双倍返还定金，同时赔偿中介费、装修损失等"。

定金和违约金能不能同时要

不能。法律上二者择一，你可以选高的那个。二十万定金双倍是四十万；如果房价五百万，20%违约金是一百万，显然选违约金更划算。但违约金过高时，法院可能调减——判断标准是实际损失，包括差价损失、中介费、已支付的税费、搬家成本等。深圳的判例里，房价上涨幅度大、买家能证明同期同类房源成交价明显更高的，支持的比例较高。

想要房子本身怎么办

如果房子还没过户给第三人、业主只是口头反价，你可以起诉要求继续履行合同，同时申请财产保全查封房产。这条路周期长（一审通常六到十二个月），而且要一次性付清或者办下贷款，但如果这套房子对你很重要（学区、自住刚需），值得走。

如果业主已经把房子卖给别人并过户了，那继续履行就不可能了，只能要赔偿。这时候要注意收集证据：业主明确表示不卖的微信记录、通话录音、中介的书面说明、以及同期同小区成交价的截图。

几个实操建议

一是定金尽量多付。深圳市场习惯是十万到二十万，如果能谈到五十万，业主反价的成本就高了。定金越高，双倍返还的压力越大。

二是合同里加"涨价条款"或者"反价赔偿条款"，明确写"若甲方违约不卖，除双倍返还定金外，另行赔偿乙方成交价10%的损失"，这样即使法院调减违约金，也有个基础。

三是网签要早做。签完合同当天就去网签，网签之后业主再想卖给别人，系统里会有记录，操作难度大增。

四是别轻易签解约协议。有些业主会说"我退你定金，再补你五万，咱们和解"，签了之后你就放弃了追偿权。真要和谈，先算清楚自己的损失，再决定金额。

最后提醒，这类纠纷的证据时效很重要，微信聊天记录别删，通话尽量录音（深圳是一方同意即可录音的司法实践），中介作为见证方的书面说明也很有价值。