深圳小产权房到底能不能买？农民房、统建楼和拆迁补偿的实情

深圳人嘴里的小产权房，落到具体房子上大概分三类：原村民在宅基地上自建的农民房、村股份公司集资建的统建楼，还有1999年3月5日和2004年10月28日两个时间节点之前建成、已经做过历史遗留违法建筑普查申报的老房子。这三类的共同点是拿不到商品房那样的不动产权证，手里只有一个二十五位的房屋编码、一张普查申报回执，或者一本绿色的《房地产证》。

绿本和红本差在哪，很多人没弄明白。红本是市场商品房的证，可以过户、可以抵押、可以正常按揭；绿本多数是政策性住房或者非市场商品房，转让要补地价、要审批，银行基本不接受抵押。农民房连绿本都不一定有，能拿出来的往往是一张和村民签的《合作建房协议》或者《房屋转让合同》，这张纸在法律上有多重，取决于买家是谁、房子在哪、什么时候建的。

买下来究竟卡在哪里

同一村集体经济组织成员之间转让宅基地房屋，法院一般认可合同效力；买家换成外村人、城市居民、公司，合同大概率被认定无效。无效的后果不是"退房退款"这么干净，而是房子仍然登记在村民名下，买家只能主张返还购房款加部分损失，这些年房价涨了多少，跟买家没关系。深圳中院这类判例不少，判决书里写得很直白：宅基地使用权属于集体经济组织成员，非成员无权取得。

• 一房多卖：没有登记，谁先占住谁有理。卖家把同一栋楼卖给三个人并不罕见，打起官司来按债权比例分配，先付钱的人未必先拿房。
• 查封风险：原村民欠债，法院查封的是登记在他名下的房子，买家拿着合同去提执行异议，胜诉率很低，因为物权没转移。
• 不能贷款：银行不认这类抵押物，全款是硬门槛，转手也只能找全款的接盘人，流动性比商品房差一大截。
• 落户和学位：不能立家庭户，孩子上学只能走统筹，积分比商品房低不少，热门片区基本排不上。
• 统建楼的"整栋一本证"：很多村委统建楼整栋只有一本证，买家拿到的只是"使用权转让"，连分割登记的可能性都没有。

拆迁那笔账怎么算

城市更新和土地整备里，补偿对象是"权利人"，也就是原村民或者村股份公司，不是签了转让合同的买家。实操中常见两种处理：一种是按原村民"拆一补一"给回迁房，买家拿一笔现金补偿，通常是合同价加一点利息；另一种是买家补缴地价、按面积确权，但要原村民配合签字，配合费另算，行情从几万到几十万不等。

想靠买农民房博拆迁，等于把全部收益押在卖家的诚信上。更现实的情况是，更新单元立项要几年、签约要几年、回迁要几年，中间原村民去世、离婚、欠债，任何一个变故都能让合同变成一张废纸。深圳几个旧改进度慢的片区，2010年前后卖出去的农民房，到现在还没完成确权。

真要碰这类房子，至少查五样东西：普查申报回执编号是否真实、二十五位房屋编码在社区网格能不能查到、房子是否落在已公示的更新单元或者征收范围内、整栋有没有被查封、水电是否独立开户。价格上，关外农民房每平方米一万五到三万，同片区商品房五万到八万，中间这截差价，就是所有风险的定价。

自住、全款、能接受一辈子过不了户，这类需求勉强算匹配；指望升值、指望贷款、指望拆迁翻身，都不建议。中介说的"律师见证""长期租赁二十年""以租代售"，绕不开登记这道墙，见证只能证明签字是真的，证明不了合同有效。