深圳二手房契税怎么算？90平、140平和首套二套的差别

契税是二手房交易里躲不掉的一笔，深圳按成交价和税务核定价孰高征收，税率看面积和家庭住房套数。2024年12月1日起执行的新标准，把北上广深的二套房也拉平到全国口径，深圳之前二套一律3%的时代结束了。到现在还有中介报错税率，买家自己心里得有本账。

税率表，记住四档就够

• 家庭首套，建筑面积140平方米及以下：1%
• 家庭首套，140平方米以上：1.5%
• 家庭二套，140平方米及以下：1%
• 家庭二套，140平方米以上：2%
• 家庭三套及以上：3%，深圳不享受优惠

注意是"建筑面积140平方米"，不是套内，也不是90平方米。2024年11月之前那套"90平方米以下1%、以上1.5%"的口径已经换成140平方米分界，很多2023年的攻略还在讲90平，照着算会算错。福田、南山一些89平方米的小三房正好卡在1%这档，买卖双方谈价时经常会拿这个说事。

计税价格不是网签价

深圳税务有自己的存量房交易计税价格系统，网签价低于系统评估价，按评估价征税；高于评估价，按网签价征。想靠"阴阳合同"做低税费，现在基本行不通，系统一比就出来，补税加滞纳金，还可能影响贷款审批。

举个实际例子：南山科技园一套89平方米两房，网签价620万，税务核定价645万，家庭首套。契税按645万的1%算，6.45万。同小区一套142平方米四房，网签价1100万，核定1080万，首套按1.5%，16.2万；如果是二套，按2%就是21.6万。一套房差出五万多，签合同前先让中介拉个税费测算，别等过户当天才发现差钱。

赠与、继承、离婚分割不一样

法定继承免征契税，只交登记费和可能的公证费。配偶之间、离婚析产过户免征。直系亲属赠与按3%征契税，而且赠与得来的房子再出售，个税按差额20%核实征收，除非满足"满五唯一"，否则比买卖过户还贵。深圳有些家庭为了省眼前几万契税走赠与，结果五年后卖房多交几十万个税，这种账一定要提前算。

窗口和材料

契税在不动产登记中心税务窗口缴，也可以在"深圳税务"公众号预约后到区税务局办。材料带齐：身份证、户口本、婚姻状况证明、家庭成员住房查询结果、网签合同、原房产证复印件。家庭住房套数按深圳全市范围查，异地房产目前不并入，但银行审批贷款时会看全国贷款记录，两套口径别混。

缴完税拿到完税凭证，才能递转移登记。深圳现在大部分区实现"一窗受理"，契税、登记、领证跑一次，三个工作日左右出新证，快的区第二天就能取。

另外两种特殊情况：房改房、单位福利房首次上市，契税按核定价1%征，但要先补地价；商务公寓、商铺、写字楼等非住宅，契税一律3%，不享受任何面积和套数优惠。买公寓的人常以为首套能按1%，到窗口才发现差三倍。

多缴了能不能退？可以。过户后发现家庭住房套数认定有误、或者税务核定价高于实际成交价且能提供证据的，带完税凭证、合同、查档单去区税务局申请退税，审核周期一到三个月。别嫌麻烦，几万块的事。

非住宅契税3%这条，宝安、龙岗的商务公寓成交里经常被买家忽略，签约前让中介把税费表打出来，双方签字确认，别等递件当天加钱。