深圳二手房个税是20%还是1%？核定征收怎么用才不吃亏

卖房的人最容易被"差额20%"这四个字吓住。深圳的实际操作是两种方式并存：能提供完整原值凭证的，按转让所得20%核实征收；不能提供或者税务机关认为原值不实的，按成交价核定征收，住宅目前是1%。选哪种，直接决定你掏五万还是四十万。

先把免税条件说出来

个人转让自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。这是最省钱的一条，"满五唯一"在深圳的认定看两样：房产证登记日期或契税完税日期孰早，满五年；卖方家庭（含配偶、未成年子女）在深圳范围内只有这一套。夫妻双方都要查，一方名下有过房改房、继承房也算套数。

满五不唯一、或者不满五的，就要交。计算公式：核实征收＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%；核定征收＝转让收入×1%。合理费用包括原契税、装修费（要有发票，住宅最高按原值10%扣）、贷款利息、本次的增值税和印花税。

哪种更划算，看差额

举个南山前海的例子：2015年280万买入，现在卖620万，原契税2.8万，装修发票15万，本次增值税免征。核实征收的应纳税所得额＝620－280－2.8－15＝322.2万，个税64.4万。核定征收＝620×1%＝6.2万。差了十倍，当然选核定。

反过来，如果房子是2019年高点买入、现在平价或亏本卖，差额很小甚至为负，核实征收就是0，这时候千万别主动选核定。深圳2021年到2023年买在龙华、光明高位的业主，不少是这种情况，申报时一定要提供原购房发票、契税票、贷款合同。

还有一类特殊房源：拍卖房。法院拍卖的住宅，深圳按成交价3%核定征收个税，不能享受满五唯一，也不能选1%。参拍前把这3%算进成本，别只看起拍价。

办理细节

个税在过户递件时由税务窗口一并征收，卖方要在场或者做公证委托。核定征收需要签一份《个人所得税核定征收确认书》，签了就不能反悔改核实。有些区要求卖方提供婚姻证明和家庭住房查询单，离婚的还要离婚协议和财产分割条款，再婚的要前段婚姻的子女信息，材料不齐会被退件重排号。

想省事可以走"一窗受理"，网签、缴税、登记一次办完。深圳不动产登记中心各区的号源紧张，福田、南山要提前三到五个工作日在"i深圳"预约，龙岗、坪山当天去基本能排上。别信"加急费"，登记中心不收任何加急费用。

另外提一句，2024年9月之后深圳取消普通住宅标准，增值税免征年限回到两年，但个税核定1%的政策没有跟着变。有些中介把两个政策混着讲，说"满两年什么税都不用交"，那是把增值税当个税，听一半就行了。

装修费扣除有个硬条件：必须有正规发票，且发票抬头是产权人，住宅最高按房屋原值的10%扣除。深圳很多老房子装修是现金付给包工头，没票，这部分就扣不了，只能眼睁睁看着差额变大。

夫妻共同持有的房子，个税按产权份额分别申报，两人各自享受自己的扣除。离婚析产后再卖的，原值按离婚协议约定的份额拆分，协议写得含糊的，税务按各50%处理，可能多交税。申报表在窗口现场填，别找中介代填还收费。