深圳买房组合贷怎么办理，公积金加商贷的额度怎么算

公积金利率低，但额度有限；纯商贷额度够，利息又高。所以很多人会问：能不能一部分公积金、一部分商贷，也就是组合贷。可以，但流程比纯商贷长，中间有几个坎要提前知道，否则容易卡在放款环节。

先算清楚公积金能贷多少

深圳公积金贷款额度，跟账户余额、缴存基数、缴存年限都挂钩，夫妻双方可以合并计算，但总额有上限。实际能批下来的额度，往往低于很多人以为的数字。

常见的算法思路是三个口径取最低：账户余额的一定倍数、月缴存额对应的还款能力、总房价的规定比例。三个数算出来，最小的那个就是你能贷的上限。

举个例子，夫妻双方账户余额合计8万，按倍数算可能只有几十万；但按还款能力算，月缴存额高的话能到上百万。所以余额不是唯一决定因素，缴存基数同样关键。这一点很多人搞反了，以为往里多存钱就能多贷。

组合贷的办理顺序

• 第一步：先做公积金预审，拿到可贷额度。这个数字决定了商贷要补多少，也决定了你买得起多贵的房子。
• 第二步：找同时具备公积金和商贷受理资格的银行。不是所有网点都能办组合贷，有的支行只做纯商贷。
• 第三步：公积金中心和银行分别审批，两边都要过，时间上取长的那个。公积金那边一般十个工作日左右，银行这边看资料完整度。
• 第四步：签借款合同、办抵押登记。组合贷是两个抵押权人，登记时要一起办，少一个章都过不去。

时间成本要提前算进去

纯商贷从审批到放款，顺利的话两三周；组合贷因为要过两个系统，常见是一个半月到两个月，遇到年底额度紧张还会更久。如果卖方对放款时间有硬要求，这一点必须在合同里写清楚，比如"放款期限以银行实际放款日为准，买方不承担逾期责任"，否则容易因为放款慢产生违约争议。

两个容易踩的坑

第一个是还款账户。组合贷是两笔贷款，公积金一笔、商贷一笔，扣款日和账户可能不同。有人只往一张卡里存钱，结果公积金那笔逾期了，影响征信。办完贷款后，把两个还款账户都设好自动转账，并且多留一个月月供的余额。

第二个是提前还款规则不同。公积金部分和商贷部分的提前还款政策、违约金、预约流程都不一样，想提前还的时候要分别申请，别以为还一笔就全清了。

额度、利率、受理银行名单都会变，动身前先打12329确认当期政策，别按去年的经验准备材料。具体额度以公积金中心出具的预审结果为准。

如果公积金加商贷还是不够，就得考虑三段式：公积金、商贷、自有资金。这时候要算清楚一件事——商贷部分能不能覆盖差额，以及月供能不能扛住。有些人为了少付首付，把商贷拉到顶，结果月供占到收入六成，生活质量直接崩。

放款顺序也会影响卖方。组合贷里公积金和商贷是分两笔放的，中间可能隔几天到两周。卖方如果急着用钱，会介意这个时间差。签约时把"分笔放款"这件事讲清楚，并在合同里约定尾款到账时间，能避免后面扯皮。

如果组合贷批下来的额度仍不够，别急着加杠杆。先看能不能拉长商贷年限降低月供，或者把购房总价往下调一档。硬凑首付、把月供顶到收入的一半以上，后面遇到收入波动就容易出问题。

组合贷的最终额度以公积金中心出具的额度通知为准，签约前把这份通知要到手留档。