深圳房产过户给子女：买卖、赠与、继承三种方式的税费对比

把房子留给子女，常见三条路：买卖、赠与、继承。多数家庭只比较眼前要交多少税，忽略了子女以后卖房、家庭购房名额和能不能贷款，结果省了几万块，后面多交十几万。

买卖过户：看起来生分，其实最常用

父母把房子卖给子女，按正常二手房交易走。子女要有购房资格，首付、贷款、税费都按买卖口径计算。契税看子女家庭的套数和面积，增值税看房子持有年限和是否普通住宅，个税看是否满五唯一。申报价格不能明显低于税务核定价格，写一份低价合同省不了税，还会被要求按评估价补缴。

买卖的好处是产权来源干净：子女取得的是“买卖取得”，以后再次出售时原值清晰、持有时间连续，贷款也按普通二手房评估，成数正常。缺点是当下要真金白银走一笔交易款，虽然可以做资金监管、家庭内部周转，但银行流水和资金来源要说得通，别做成虚假交易。

赠与过户：眼前便宜，后面可能补回来

直系亲属之间赠与，契税通常按核定价格计征，法定税率3%，另有印花税和登记费；赠与环节的个税、增值税在直系亲属之间一般有减免口径。受赠人同样要符合当期限购要求，窗口会核家庭套数。赠与不能办按揭，子女拿到房子后想抵押融资，银行会看取得方式和评估值，成数通常打折。

真正的问题在再次出售。受赠房产的原值认定往往按赠与前的价格或者核定价格，房子涨得越多，差额越大，个税越重；不符合满五唯一时更明显。有的人赠与环节省了契税差，卖房时一次性还回去还倒贴。赠与还涉及撤销问题：附义务的赠与、严重侵害赠与人权益的情形可以撤销，家庭关系一旦生变，产权未必稳。

继承过户：税费最低，手续最磨人

继承一般在产权人去世后办理，法定继承免契税、个税和增值税，但要先做继承公证或者拿到法院生效文书。材料包括死亡证明、亲属关系证明、房产证、继承人身份证明，有遗嘱的还要确认遗嘱效力。多个继承人的，其他人要签放弃声明并到场，少一个人都办不下去。

• 眼前税费：继承最低，赠与次之，买卖看房源情况
• 以后出售：买卖原值最清晰，赠与差额可能最大
• 名额与贷款：买卖最灵活，赠与和继承限制多
• 时间成本：买卖几周，赠与一个月上下，继承可能几个月

几个容易踩的坑

房子还有按揭的，赠与和买卖都要先结清或转按揭，继承则要和银行沟通借款人变更。夫妻共有房产，一方去世后要先析产再继承，不能直接把整套房过户给某个子女。子女未成年的，可以登记在其名下，但处分时要证明“为被监护人利益”，以后卖房会被严格审查，别把它当成绕开限购的工具。

多子女家庭更要提前说清楚。口头承诺“这套给老大、那套给老二”，在没有遗嘱和登记的情况下很容易翻脸。真要做安排，趁老人意识清楚时办公证遗嘱，把房号、份额写具体，比事后调解省事得多。

评估价、网签价和税费承担

三种方式都绕不开评估价。税务系统里有房屋的计税参考价，合同写低了按参考价核定，写高了多交税，所以别在价格上做文章。中介常建议“按最低指导价网签、差价私下补”，这在亲属之间风险更大：以后子女卖房时原值按网签价算，差额被放大，税反而更重。

税费由谁承担也要写进合同。买卖方式下，契税通常由买方（子女）承担，增值税和个税名义上由卖方（父母）承担，家庭内部谁掏钱可以商量，但申报主体不能混。赠与的契税由受赠人缴纳，继承基本不涉及契税，但公证费、登记费、可能的土地出让金补缴要提前问清。

怎么选

子女短期不卖、家庭名额宽裕、房子准备长期自住或收租的，继承或赠与可以考虑；子女以后可能换房、需要贷款、要拿房子做经营抵押的，走买卖往往更干净。具体到一套房，让税务窗口按评估价把三种方式各试算一遍，把当下税费、未来出售税负、名额占用列成一张表，再结合家庭计划决定。别只听中介一句“赠与最省”。