深圳二手房除了房款还要花哪些钱？中介费、评估费、按揭费逐项拆

挂牌价和最终掏出去的钱，中间隔着一串费用。有人算完发现比预算多了三十万，不是房价涨了，是这些零碎项目没提前算。深圳二手房交易的费用大致分四块：中介费、交易税费、贷款相关费用、交房杂费。

中介费

深圳住宅的中介费常见成交价的1%到1.5%，买方承担居多，也有买卖双方各付1%的。1000万的房子，1.5%就是15万，这笔钱在签约时就要谈，过户前再谈就没有筹码了。链家系、中原、乐有家等不同机构的费率有差别，同一机构不同门店也能谈。

商铺和写字楼的中介费通常更高，1.5%到3%，因为成交周期长、客户少。别拿住宅的费率去套写字楼。

交易税费

• 契税：首套140平方米以下1%，140以上1.5%；二套140以下1%，140以上2%；三套及以上3%。
• 增值税：满两年免征，不满两年按5%全额征收，附加税另计。
• 个人所得税：核定征收按成交价1%，据实征收按差额20%，满五唯一免征。
• 印花税：住宅暂免，写字楼买卖双方各0.05%。
• 登记费：住宅80元，非住宅550元；抵押登记费80元。

贷款相关

评估费，住宅一般300到800元一单，由银行委托的评估机构收，有的银行承担。写字楼按评估值0.1%到0.25%收，1000万的物业就是1万到2.5万。

按揭服务费，1000到3000元，银行本身不收，收的是中介或担保公司，这笔钱可以问清楚“提供了什么服务”，很多时候可以免。公积金贷款不收费，组合贷可能涉及担保费。

交房杂费

物业交割押金，通常留一两万在监管账户，等水电物业结清再放。前业主欠的物业费要查清楚，深圳不少老小区存在拖欠几年物业费的情况，物业不放行，新业主进不了场。

还有赎楼。卖方房子还有按揭，要先还清才能过户，赎楼贷的垫资成本按日计息，常见万分之五到千分之一，100万垫一个月就是1500到3万，谁承担要在合同里写死。深圳现在有带押过户，能走这条路的尽量走，省一笔垫资费。

把这些数字列成一张表，附在合同后面，写清“除本表所列费用外，双方不再向对方主张其他费用”。过户当天临时加价的事，多半是因为当初没写这一句。

拿一套房算总账

成交价八百万、满五唯一、首套、面积一百二十平方米。契税按1.5%算，十二万；增值税免征；个税免征；中介费按1%算，八万；评估费五百；按揭服务费两千；登记费八十；抵押登记费八十；物业交割押金两万，结清后退回。交易环节实际支出大约二十万出头，占房价2.5%。

同样八百万，如果房子不满两年，增值税按5%全额征收就是四十万，加上附加税，光这一项就多出四十多万。这就是为什么“满五唯一”和“满二”在深圳的挂牌价里能差出一大截，不是房主随口加的。

哪些钱可以省

• 带押过户能省赎楼垫资费，几千万的物业能省十几万。
• 按揭服务费可以谈，直接找银行贷款，这笔钱往往免掉。
• 评估费有的银行承担，签贷款合同前问一句。
• 中介费在签约前谈，别等到过户前才开口，那时候没有筹码。

不能省的是税费和登记费，这些是政府收的，票据齐全，别信“能做成低评少缴税”的说法。低报成交价，银行按低评放款，差额要现金补，税务后面还可能追缴，两头不讨好。

所有票据留好。契税完税证明、增值税发票、中介费发票，将来卖房算差额、抵扣个税都用得上。一张纸的价值，常常在几年后才显现。