深圳写字楼买卖中介佣金谁出、收几个点，独家代理要注意什么

写字楼买卖的佣金不像住宅那样有相对统一的行规，一个点、两个点、甚至零佣金都出现过。钱由谁出、按什么基数算、独家代理怎么签，都是可以谈的。

佣金的市场行情

深圳写字楼买卖的佣金没有政府定价，全看居间合同怎么谈。常见结构是卖方出成交价的百分之一到百分之二，买方出百分之零点五到百分之一；整层、整栋的大宗交易费率降到百分之零点三到百分之零点八；如果是买方独家委托代理找楼，买方付百分之一到百分之一点五，卖方那头再收一份。总费率超过百分之三的，基本可以判定是信息不对称吃差价。

跟住宅不一样，写字楼的中介很多是"双边代理"，同一个经纪人既代表卖方又带买方看房，这种情况下佣金由谁出、出多少，必须落在纸面上，口头承诺后期很容易翻脸。

独家代理的坑在哪

卖方签独家代理，通常给一到三个月，约定底价和佣金比例。要盯住四点：独家期限写死到期日，不要"自动续期"；底价写清楚是含税还是不含税；跳单条款的违约金上限，行业惯例是佣金的一到两倍，超过两倍可以谈；代理期内卖方自行成交是否仍需付佣金，这一条最容易被忽略，务必写明"卖方自行成交不付佣金"或"按半价支付"。

买方签独家委托同样要小心。有些合同写"委托期内不得通过其他渠道成交"，期限却长达半年，等于把选择权交出去。合理的期限是一个月，带看清单附在合同后面，只有清单内的房源成交才付佣金。

• 佣金计算基数：按成交总价，不按评估价，写清楚含税/不含税
• 支付节点：签约付三成、过户付五成、交房付两成，比一次性付清安全
• 发票：要求开增值税专用发票，税率百分之六，卖方可以抵扣
• 差价：约定卖方实收价，超出部分归中介的条款要拒绝

一笔实际交易的账

福田车公庙某写字楼整层，建筑面积一千二百平方米，成交单价四万二千元，总价五千零四十万。卖方付百分之一，是五十万四千；买方付百分之零点五，是二十五万二千；合计七十五万六千，占总额百分之一点五。如果走的是大宗渠道，费率压到百分之零点六，总佣金三十万出头，差出来的四十多万就是谈判空间。

税费那头，卖方还要承担增值税、土地增值税、企业所得税，买方承担契税百分之三和印花税万分之五。写字楼契税没有住宅的优惠，一律三个点，这一点在算总成本时别漏。

怎么避免佣金纠纷

带看确认书别随手签。深圳写字楼中介保护客户的方式是让你签一张带看单，上面写着房源地址和带看日期，有效期通常六个月。签了之后，哪怕你后来通过别的渠道买了同一套房，第一家中介也能主张佣金。合理的做法是限定单套房源、缩短有效期到三个月，并且写明"买方自行联系业主成交的不在此列"。

佣金谈不拢的时候，可以要求中介把服务内容拆开报价：找房源、带看、产权核查、价格谈判、过户代办，各值多少钱。很多所谓"全包服务"实际只做了带看，过户还是买卖双方自己跑窗口，这种情况费率压到百分之一以内是合理的。

签居间合同前，让中介出具书面的佣金方案，写明费率、基数、支付节点、双方各自承担多少，加盖公司公章。转账走对公账户，不要转个人微信。成交后索要发票，发票金额和合同金额对不上，后期税务稽查会有麻烦。

遇到中介要求"签两份合同、一份低价网签、一份真实价"，直接拒绝。深圳写字楼买卖已经实行计税价格比对，低报成交价的空间很小，被核定后补税加滞纳金，远超省下的佣金。