深圳二手房参考价政策调整后，现在买房到底按哪个价格网签和贷款

2021年深圳推出二手住房成交参考价格，银行按参考价放贷，很多房子实际成交价比参考价高两三成，差额部分得买家自己掏现金，首付一下子从三成变成五成。这两年政策逐步优化，实际执行里已经不是一个价格说了算，而是三套价格同时在跑：成交价、网签价、银行评估价。搞不清这三者的关系，很容易在签完合同、交了定金之后才发现首付不够。

三个价格分别管什么

成交价是你和业主谈定的真实价格，写在居间合同里。网签价是录入不动产登记系统的那份买卖合同上的价格，过去为了少缴税会写低，现在系统对明显偏低的合同会预警，税务和登记环节可能要求改价重签。银行评估价是评估机构上门（或线上）出的价，直接决定能贷多少。

贷款额度按"评估价"和"网签价"里的低者乘以贷款成数。举个实际例子：一套福田的两房，成交价620万，评估价600万，网签价写620万，那么银行按600万算，首套三成的话能贷420万，买家要掏200万首付——注意，是200万，不是成交价的186万。差出来的14万，很多人在算预算时漏掉了。

参考价还在起作用吗

参考价本身仍然挂在系统里，主要在信息展示和部分银行的贷前测算里被引用，但实操中银行更多以自行委托的评估结果为准。不同银行的评估口径差异不小，同一套房，A行评估590万，B行能到610万，这20万的差别直接影响首付。所以谈房子的时候，先让中介帮忙问两三家银行的评估大致区间，比等到签了合同再找银行要靠谱得多。

网签价写高写低的风险

写低，税是省了一点，但贷款额度跟着降，而且一旦被系统识别为阴阳合同，可能要重新网签，交易周期拖长，业主那边容易反悔。写高，多缴契税和个税，但贷款额度上去了——前提是银行认。现在多数银行会同时对网签价和评估价做交叉核验，明显高出评估价太多的网签价，银行会要求补充说明甚至拒贷。

比较稳妥的做法是网签价与成交价一致，贷款按评估价测算，差额部分在签合同前就把现金准备好，并且在合同里写清楚"若银行评估价低于成交价，买家需补足差额，不视为违约"。这一条不加，万一评估价低了三五十万，买家凑不出钱，定金就可能被业主扣下。

另外，税费是按网签价核定的，契税、个税、增值税都以此为基础，所以网签价的确定最好在签居间合同之前就定下来，别等到了过户窗口才临时改。深圳现在很多区的不动产登记中心支持线上预审，材料上传后一两天就能知道有没有问题，用好这个环节能省不少来回跑。