深圳二手房个税核定征收还是据实征收，哪种更划算

深圳卖房个税，一直是买卖双方博弈的焦点。很多人以为个税就是"总价的1%"或者"差额的20%"，被动接受中介报的数，其实这里面有两种征收方式，选对了能省好几万。

先说两种方式的区别。据实征收：按（转让收入 - 房屋原值 - 合理费用）× 20% 来算，前提是你能提供完整的购房发票、契税票、装修发票等原始凭证。核定征收：直接按转让收入的一定比例征收，深圳目前住宅普遍是1%，非住宅（写字楼、商铺）通常是1.5%到3%不等。

什么情况下核定更划算

如果房子是早年低价买的，涨幅很大，比如2010年100万买入，现在卖800万，差额700万，据实征收个税就是140万，这可是天文数字。这种情况下，按1%核定，个税只要8万，差距悬殊。所以早年买入、涨幅大的房源，绝大多数都选核定征收。

反过来，如果房子是最近两年高位买入，现在平价甚至亏本卖出，差额很小甚至是负的，那据实征收几乎不用交税，肯定比按1%核定划算。

• 涨幅大 + 有原始凭证 → 比一比，多数选核定
• 涨幅小或亏损 → 据实征收，可能免个税
• 凭证丢失 → 只能走核定，1%起步

要说清楚的是，选哪种不是卖方单方面说了算，得看当地税务口径和房源性质。深圳税务在二手房交易大厅一般会给你算两种方案，让你选。但很多时候中介怕麻烦，直接报一个"1%"，你也不知道还能选。所以签字之前，一定问一句："能不能算一下据实征收是多少？"

还有个"满五唯一"的通道：如果房子满5年且是家庭唯一住房，个税直接免征，这是最省的情形。很多深圳家庭为了凑"唯一"，会先把名下其他房产过户出去，就是为了享受这个政策——但这个操作涉及家庭套数认定，最好提前咨询清楚，别弄巧成拙。